遺産の中に含まれる土地は遺産分割時は時価で計算するものの、相続税の計算では相続税路線価を用いて算出する。しかし相続税路線価という言葉を初めて聞いたという方も多いのではないだろうか。相続税の計算をする上では欠かせないものであり、間違えて時価で計算すると、正しい納税額を算出することはできないため注意が必要である。
本記事では相続税路線価の概要と使用用途、計算方法を紹介する。また相続税路線価は土地の形状によって補正率がかけらるため、補正率一覧も解説する。これから相続を控えている人はぜひ参考にしてほしい。
相続税路線価とは
相続税路線価について知らない人のために、ここでは概要と見方について解説する。
1㎡あたりの評価額
相続税路線価とは相続時に1㎡あたりの土地の評価額のことを指し、相続税の計算をするために用いられる。そもそも路線価とは国税庁が各道路に設定した価格であり、相続税路線価の他に固定資産税路線価もある
。固定資産税路線価は固定資産税を算出する際の基準額となる固定資産税評価額を決める際に用いられる。つまり路線価は税金を算出するための価額とも言えるだろう。他にも国土交通省が定めた「公示価格」や「実勢価格」という基準もある。それぞれの概要を以下の表にまとめた。
| 内容 | 価格を定める人 | |
| 相続税路線価 | 相続税を算出する際に用いる1㎡あたりの土地の評価額 | 国税庁 |
| 固定資産税路線価 | 固定資産税を算出する際に用いる1㎡あたりの土地の評価額 | 国税庁 |
| 公示価格 | 土地を取引する際の指標となる価格 | 国土交通省 |
| 実勢価格 | 実際に取引された価格（時価） | 市場価格 |
相続の遺産分割は実勢価格である時価を基準に分割する。しかし急激な地価上昇などの可能性もあるため、相続税の計算では相続税路線価を使用する。とはいえ相続税路線価も毎年見直しが入り、7月頃に公表される。公表された路線価の価格は公示価格や実勢価格の8割前後となっているケースが多い。
一方、路線価の無い地域も存在する。路線価は全国の道路に設定されているが、田舎などの地方には存在しない。その場合は路線価ではなく「倍率方式」を用いて計算される。倍率方式とは固定資産税評価額に一定倍率をかけて計算する方法だ。ただし基本的には路線価が設定されていることが多いため、倍率方式はそれほど多く使用されることはないだろう。
相続税路線価を調べる方法
相続税路線価を調べることができるサイトは2種類ある。
どちらであっても価格に違いはない。ただし路線価は国税庁が公表しているため、「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べている方の方が多い。また金融機関で融資審査や土地の相続計算を行う税理士の多くは国税庁の路線価の資料を基にしていることから国税庁の方が良いだろう。
路線価の見方
相続税路線価の見方について解説する。
- 都道府県・市町村から調べたい土地を探す
- 土地の前面道路に価格が記載されている
- 価格に対して1,000倍した値が路線価となる。
相続税路線価は都道府県から始まり市町村を選択し、住所から土地を見つけることが可能である。全ての土地の前面道路には路線価が記載されており、その価格から1,000倍した値が相続税路線価となる。つまり路線価が「100」と記載されている場合、路線価は10万円であることを意味する。また路線価の価格の横にはアルファベットが記載されておりそれぞれ借地権割合を表している。
| A | B | C | D | E | F | G |
| 90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% |
借地権割合とは土地の貸主と借主の権利の割合であり、借地権割合が大きいほど借り手の権利も大きいことを意味する。相続においては賃貸住宅などの貸家建付地であれば借地権割合が低いほど評価額が低いことを意味する。特に都心部では借地権割合が高く、地方や田舎であれば低い傾向になる。
相続税路線価の計算方法
では相続税路線価を用いた計算方法を紹介する。
相続税と贈与税に用いる
相続税路線価は「相続税」と「贈与税」の計算に用いられる。双方の土地の評価額に対して税率が掛けられ、控除額を差し引いた金額を納税する流れだ。相続税の計算方法については「相続税の計算方法をわかりやすく解説！計算する際の3つの注意点とは」にて解説しているため参考にしてほしい。
土地の贈与税に関しては以下の計算式で算出できる。
| 贈与する不動産の評価額＝敷地面積×相続税路線価 課税対象額＝不動産の評価額－基礎控除額110万円 贈与税＝課税対象額×税率 |
贈与税の計算は相続において関係がないと思われがちだが、生前贈与などの相続税の節税や、贈与税控除などと関連性は高い。また路線価が高いということは土地の評価額が高いことを意味する。評価額の高い土地は優先して相続税対策すべきと判断することも可能となる。相続税の節税方法について知りたい方は「相続対策は２種類必要！相続人が安心する対策方法を紹介」を確認してほしい。
路線価を使用した評価額の計算方法
では実際どのような方法で計算するか紹介する。
土地の相続税評価額は先ほど紹介した贈与する不動産の評価額同様、敷地面積×相続税路線価である。例えば敷地面積が300㎡で相続税路線価が10万円と仮定すると、土地の評価額は3,000万円となる。相続の遺産が土地以外に5,000万円ある場合は、合計して8,000万円の遺産総額となることがわかる。しかし土地の形状によって補正率を掛けなければいけない。計算式は以下の通りだ。
| 土地の評価額＝敷地面積×相続税路線価×補正率 |
では補正率はどのくらいとなるのだろうか。次の項では8つの補正率について紹介する。
補正率一覧
補正率は8つある。ではどのような種類があるのだろうか。
奥行価格補正率
奥行補正率とは、奥行きの長さによって税率が掛けられる補正率である。江戸時代など日本では間口の広さで固定資産税額を決めていた。そのため歴史ある街は間口が狭く、奥行きが長い土地が多い。しかし相続税が制定されて以降、間口は関係なくなったため、間口が狭い土地の活用が不便となった。少しでも公平性を守るためにも相続税においては奥行補正が適用されている。補正率は国税庁「奥行価格補正率表」を参考にしてほしい。
側方路線影響加算率表
側方路線影響加算率とは2つの道路に囲まれた角地などの土地は、通常の土地より使い勝手が良いと判断されるため、奥行補正後にかける税率である。
| 地区区分 | 角地の場合 | 準角地の場合 |
| ビル街地区 | 0.07 | 0.03 |
| 高度商業地区・繁華街地区 | 0.10 | 0.05 |
| 普通商業・併用住宅地区 | 0.08 | 0.04 |
| 普通住宅地区・中小工場地区 | 0.03 | 0.02 |
| 大工場地区 | 0.02 | 0.01 |
ただし側方路線影響加算率表は路線価にかける数値ではなく、以下の計算式の通り、置く行く補正後の正面路線価に対して掛けられる。
| 奥行価格補正後の正面路線価＋奥行価格補正後の側方路線価×側方路線影響加算率 |
二方路線影響加算率
二方路線影響加算率とは正面道路とは反対に道路が接している時に補正される加算率である。例えば北側と南側に道路、東側と西側に道路と、2つの道路に挟まれている土地のことである。二方路線加算率は以下の通りである。
| 地区区分 | 加算率 |
| ビル街 | 0.03 |
| 高度商業・繁華街 | 0.07 |
| 普通商業・併用住宅 | 0.05 |
| 普通住宅・中小工場 | 0.02 |
| 大工場 | 0.02 |
2方向の路線価がある際は、高い方が採用される。例えばA道路が10万円、B道路が8万円の場合はAの価格となる。その点を踏まえると路線価は以下の通りとなる。
| 路線価A＋路線価B×奥行補正率×加算率 |
奥行補正率が1.0、築区分が普通住宅の場合、「相続税路線価＝10万円＋8万円×1.0×0.02＝10.16万円」
価格を計算して分かる通り、2方向道路は利便性の高さから路線価が高くなる特徴がある。敷地面積が大きくなると、不動産の評価額に大きな違いがでるため注意してほしい。
間口狭小補正率表
間口狭小補正率表とは間口が狭い土地に対して補正される税率だ。間口は4ｍ未満の幅から28ｍ以上の範囲と地区区分によって税率がことなるため、以下の税率を確認してほしい。
| 地区区分 間口距離 (メートル) | ビル街地区 | 高度商業地区 | 繁華街地区 | 普通商業・併用住宅地区 | 普通住宅地区 | 中小工場地区 | 大工場地区 |
| 4未満 | – | 0.85 | 0.90 | 0.90 | 0.90 | 0.80 | 0.80 |
| 4以上6未満 | – | 0.94 | 1.00 | 0.97 | 0.94 | 0.85 | 0.85 |
| 6 〃 8 〃 | – | 0.97 | 1.00 | 1.00 | 0.97 | 0.90 | 0.90 |
| 8 〃 10 〃 | 0.95 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 0.95 | 0.95 |
| 10 〃 16 〃 | 0.97 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 0.97 |
| 16 〃 22 〃 | 0.98 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 0.98 |
| 22 〃 28 〃 | 0.99 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 0.99 |
| 28 〃 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 |
例えば普通住宅地区で間口が5メートルの場合、補正率は0.94となる。路線が10万円であれば9万4,000円が相続税路線価となる。
奥行長大補正率
間口狭小補正率とは真逆に奥行きが長い土地に関して補正されるのが奥行長大補正率である。
| 地区区分 奥行距離間口距離 | ビル街地区 | 高度商業地区繁華街地区普通商業・併用住宅地区 | 普通住宅地区 | 中小工場地区 | 大工場地区 |
| 2以上3未満 | 1.00 | 1.00 | 0.98 | 1.00 | 1.00 |
| 3 〃 4 〃 | 1.00 | 0.99 | 0.96 | 0.99 | 1.00 |
| 4 〃 5 〃 | 1.00 | 0.98 | 0.94 | 0.98 | 1.00 |
| 5 〃 6 〃 | 1.00 | 0.96 | 0.92 | 0.96 | 1.00 |
| 6 〃 7 〃 | 1.00 | 0.94 | 0.90 | 0.94 | 1.00 |
| 7 〃 8 〃 | 1.00 | 0.92 | 0.90 | 0.92 | 1.00 |
| 8 〃 | 1.00 | 0.90 | 0.90 | 0.90 | 1.00 |
例えば普通住宅地区で間口が8メートル、奥行きが20メートルの場合、「20÷4＝5」となるため、補正率は0.92となる。路線が10万円であれば9万2,000円が相続税路線価となる。
がけ地補正率
名前の通りがけなどの土地に関して補正できるのががけ地補正率である。税率は以下の表の通りである。
| がけ地の方位 がけ地地積総地積 | 南 | 東 | 西 | 北 |
| 0.10以上 | 0.96 | 0.95 | 0.94 | 0.93 |
| 0.20 〃 | 0.92 | 0.91 | 0.90 | 0.88 |
| 0.30 〃 | 0.88 | 0.87 | 0.86 | 0.83 |
| 0.40 〃 | 0.85 | 0.84 | 0.82 | 0.78 |
| 0.50 〃 | 0.82 | 0.81 | 0.78 | 0.73 |
| 0.60 〃 | 0.79 | 0.77 | 0.74 | 0.68 |
| 0.70 〃 | 0.76 | 0.74 | 0.70 | 0.63 |
| 0.80 〃 | 0.73 | 0.70 | 0.66 | 0.58 |
| 0.90 〃 | 0.70 | 0.65 | 0.60 | 0.53 |
一般的に斜面の角度が30度以上の急傾斜の場合が該当する。またがけ地補正は斜面の方位によって異なる。更に2方向にがけがある場合は細かな計算式が必要となるため、税理士へ相談することをおすすめする。
特別警戒区域補正率
土砂災害警戒区域などの土地のばあいは特別警戒区域補正率を乗じる。土砂災害警戒区域はハザードマップで確認できる。また特別警戒区域補正率が該当する土地はがけ地補正率と同時に計算する。税率は以下の通りである。
| 特別警戒区域の地積/総地積 | 補正率 |
| 0.10以上 | 0.90 |
| 0.40 〃 | 0.80 |
| 0.70 〃 | 0.70 |
まとめ
今回は土地の相続税評価額を計算する路線価に着目し、使用用途と計算方法、補正率一覧を解説した。相続路線価は誰でも確認でき、相続税の評価額計算に使用できる。路線価が高いようであれば優先して相続対策すべき土地であるとも判断することも可能となるだろう。とはいえ土地の評価額は補正率も含め、専門性が高い。そのため税理士などに相談しながら評価額の計算をすることをおすすめする。
